سرمایه گذاری در منطقه ۲۲

Phone 09100152305
Email تهران ,منطقه ۲۲, شهرک گلستان , بلوار امیرکبیر , پلا ک 700
Phone 02144761276
کارشناس پیش فروش و مستغلات تبریزی

قوانین رهن و اجاره 

تعریف اجاره:اجاره عقدی است که به موجب آن یک طرف، منافع عین مال خود را در برابر اخذ اجرت با دیگری معامله می­کند، به عبارت دیگر مالک مال، منافع مال خود را برای مدتی در قبال دریافت پول یا مال معینی در اختیار طرف قرارداد می­گذارد، بدون اینکه در مالیکت عین مال، تغییری ایجاد شود، موضوع اجاره ممکن است محل کسب و کار، محل سکونت، اتومبیل، حیوان یا انسان باشد

 ---------------------- 

ارکان اجارهدر اجاره، کسی را که مالک منافع است، موجر یا اجاره­ دهنده می­ نامند کسی را که متقاضی منافع می­باشد، مستاجر یا اجاره ­کننده می­ نامند و موضوع (مال) مورد اجاره را عین مستاجره یا مورد اجاره می­ نامند. اجرت و عوض منافع مالی را که مستاجر پرداخت می­کند، مال­الاجاره یا اجاره بها می­گویند

 ---------------------------- 

تعمیراتبرابر قانون:هزینه تعمیرات اساسی محل مورد اجاره که مربوط به خود بنا است مانندشوفاژ، تهویه و آسانسور بر عهده مالک است وتعمیرات جزئی که برای استفاده بهتر از بنا است، بر عهده مستأجر می باشد

 ------------------------------ 

تخلیه مورداجارهکسی که محلی را به رسم اجاره و با قرارداد عادی به دیگری واگذار می نمایدجهت سهولت تخلیه ید مستاجر در پایان مدت اجاره،باید قرارداد اجاره را در دو نسخه تنظیم نموده و ضمن تصریح به دو نسخه بودن ، هر دو نسخه را به امضای دو شاهد برساندتا در سریعترین زمان ممکن و با کمترین هزینه دادرسی امکان صدور دستور تخلیه محل فراهم باشد.---------------------------------

مؤجر و مستأجربه اجاره دهنده «موجر» یا «اجیر» و به اجاره کننده «مستأجر» گفته می‌شود.-انواع اجارهمورد اجاره یا مال است مانند خانه و مغازه و یا عمل مانند دوختن و شستن. از اوّلی به اجاره اعیان و از دومی به اجارۀ اعمال تعبیر می‌شود. به اجاره دهنده در اجارۀ اعیان، موجر و در اجارۀ اعمال، اجیر گفته می‌شود

 -------------------------- 

عقد لازمقرارداد اجاره از جمله عقود لازم است و موجر یا مستاجر نمی‌تواند قبل از انقضای مدت اجاره البته خارج از مواردی که در قانون پیش‌بینی شده است، تقاضای فسخ آن را کند. به این ترتیب در مواردی که قانون اجازه فسخ قرارداد اجاره را داده باشد، از قبیل معیوب بودن ملک در حال اجاره یا در صورتی که طرفین در قرارداد در این زمینه توافق کرده باشند، موجر یا مستاجر می‌تواند برای فسخ همچنین تخلیه عین مستاجره تقاضای خود را در قالب تنظیم دادخواست به مراجع قضایی تقدیم کند

 -------------------------- 

پارکینگ_انباری توسط مستاجراجاره پارکینگ و انباری توسط مستاجر به دیگری چه حکمی دارد؟چون پارکینگ و انباری جزیی از مورد اجاره است و همانند اتاقی از یک آپارتمان محسوب می‌شود طبق توضیحات قبلی مستاجر حق انتقال آنها را دارد مگر این حق از وی سلب شده باشد. به‌موجب مواد ۱و۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، مالکیت در آپارتمان‌های مختلف و محل‌های پیشه و سکنای یک ساختمان شامل دو قسمت است‌

 مالکیت قسمت‌های اختصاصی و مالکیت قسمت‌های مشتری  قسمت‌های مشترک عبارت از قسمت‌هایی از ساختمان است که حق استفاده از آن منحصر به یک یا چند آپارتمان یا محل پیشه مخصوص نبوده و به کلیه مالکین به نسبت قسمت اختصاصی آن‌ها تعلق می‌گیرد به‌طور کلی قسمت‌هایی که برای استفاده اختصاصی تشخیص داده نشده است یا در اسناد مالکیت ملک اختصاصی یک یا چند نفر از مالکین تلقی نشده از قسمت‌های مشترک محسوب می‌شود؛ مگر آنکه تعلق آن به قسمت معینی بر طبق عرف و عادت محل مورد تردیدنباشد

 ---------------------------- 

حقوق و وظایف موجر (اجاره دهنده)در برابر مستاجر موجر موظف است عین مستاجره را ، جهت انتفاع مستاجر به او تسلیم کند و در صورت امتناع موجر ، مستاجر می تواند الزام او را بر تسلیم عین مستاجره از دادگاه درخواست نماید در صورتی که اجاره موجر به تسلیم مورد اجاره، ممکن نباشد مستاجر خیار فسخ خواهد داشت و در صورتی که عقد را فسخ نکند می تواند اجرت المثل عین مستاجره را نسبت به مدت تصرف موجر از او درخواست کند

 موجر باید عین مستاجره را در وضعیتی به تصرف مستاجر بدهد که مستاجر بتواند استفاده مقرر را از عین مستاجر ببرد ( ماده 477 ق . م . )م

 کلیه تعمیرات و مخارجی که برای امکان انتفاع مستاجر در عین مستاجره لازم است، برعهده مالک می باشد مگر اینکه شرط خلاف شده باشد، یا آنکه عرف اقتضای امر دیگری را داشته باشد

 موجر می تواند پس از عقد اجاره ، عین مستاجره را به دیگری منتقل کند؛ یعنی نه انتقال عین مستاجره سبب بطلان عقد اجاره خواهد شد و نه وجود عقد اجاره مانع از انتقال عین مستاجره بوسیله مالک به دیگری می شود 

 ماده 498 ق . م . در این قسمت اعلام می کند : اگر عین مستاجره به دیگری منتقل شود ، اجاره به حال خود باقی می ماند ، مگر اینکه موجر حق فسخ عقد را در صورت انتقال آن، برای خود شرط کرده باشد.

 مانند اینکه شخصی خانه ای را به مدت یک سال اجاره دهد و ضمن عقد بر مستاجر شرط کند که هرگاه پس از یکسال خواست خانه را بفروشد بتواند عقد اجاره را در مدت معین فسخ نماید

 ماده 487 ق . م . مقرر می دارد : هرگاه مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط کند و موجر نتواند او را از این عمل منع کند موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت . مانند این که مستاجر هرشب اطلاق های خانه مورد اجاره را بدون اذن مالک و بر خلاف عقد در اختیار مسافران قرار دهد

 موجر حق ندارد مادام که عقد اجاره باقی است، در عین مستاجره تغییراتی ایجاد کند، به طوری که مانع از استفاده مستاجر باشد یا امکان استفاده مستاجر را دشوار نماید

 ماده 487 ق . م . مقرر می دارد : هرگاه مستاجر در عین مستاجره تعدی و تفریط کند و موجر نتواند او را از این عمل منع کند موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت . مانند این که مستاجر هرشب اطلاق های خانه مورد اجاره را بدون اذن مالک و بر خلاف عقد در اختیار مسافران قرار دهد

 سرقفليحقي است براي مستاجر كه در صورت پيش بيني در قرارداد و پرداخت آن به موجر در آغاز اجاره و يا در صورت انعقاد قرارداد اجاره محل تجاري پيش از اجراي قانون سال 1376 – و پيش از سال 27-9-65 - در صورت تخليه محل اجاره از سوي موجر به مستاجر پرداخت مي شود

در صورت تغيير شغل محل اجاره تجاری بر خلاف توافق و قرارداد ،‌ نه تنها موجر مي تواند تخليه محل را از مستاجر و در صورت خودداري وي از دادگاه بخواهد، بلكه در اين صورت هيچ مبلغي از سرقفلی به مستاجر متخلف پرداخت نمی شود

 اما در صورت انتقال محل به ديگري بدون اجازه موجر يا توافق او، همزمان با تخليه مورد اجاره بايد نيمي از سرقفلي له مستاجر پرداخت شود

 ------------------------

اجارهتوافق در قرارداد اجاره 

 برابر ماده 10 قانون مدنی طرفين اجاره مي توانند هر شرطي را كه در قانون به طور صريح ممنوع نباشد در قرارداد بنويسند و توافق كنند

  در هر قرارداد، نمايندگان قانوني از جمله وكيل، وارث يا قيم(برای افراد صغیر) موجر يا مستاجر مي توانند آن را از سوي موكل، مورث يا صغير، سفيه و مهجور امضا و تاييدكند.توضیح:سفیه:فردی که عقل معاش ندارد، یعنی توانایی اداره اموال خود را ندارد

مهجور:سه دسته اند1-بچه های صغیر (زیر15 سال)2-سفیه:به شرح توضیح3-مجانین (دیوانگان)م

 -------------------------- 

نکاتبرابر قانون روابط موجر و مستأجر سال 1376 قرار داد اجاره نامه ای که در بنگاه های املاک نوشته می شود قرارداد عادی محسوب می شوند.قراردادهای عادی صرفاً در صورتی مشمول قانون سال 76 است که این شرایط را دارا باشد

 مدت اجاره در آن قید شده باشد

 در دو نسخه تنظیم شده باشد

 به امضای موجر، مستأجر و دو نفر شاهد رسیده باشد.تخلف از برخی شروط قرارداد، برای طرف مقابل، حق فسخ ایجاد می کند

 ولی این حق فسخ، با توجه به زمانبر بودن رسیدگی قضایی، در بسیاری از موارد برای پیشگیری از تخلف یا جبران ضرر کافی نیست

 شایسته است هنگام انعقاد قرارداد برای تعهدات هر یک از طرفین ضمانت اجرایی همچون «وجه التزام» تعیین شود. وجه التزام مبلغی است که متخلف در صورت تخلف از قرارداد باید به طرف دیگر بپردازد

 ------------------------- 

تخلیه اماکن مسکونی زمانی که مستاجر با پایان یافتن مهلت قراردادش اقدام به تخلیه ملک ننماید،می توان علیه او شکایت کرد

 لذا در صورتیکه مستاجر با پایان مدت اجاره اش اقدام به تخلیه ملک بنماید و بر بدهکار بودن خود نیز اذعان داشته باشد، دیگر مراجعه به مراجع قضایی ضروری نیست . لذا شما با احتساب اجاره های معوقه و سایر هزینه‌ها و کسر آن از مبلغ ودیعهمی توانید بدون مراجعه به مرجع قضایی مشکل را حل نمایید

 اما چنانچه مستاجر خلاف آنچه گفته شد، عمل نمود، شما با سپردن مبلغ ودیعه به مرجع قضایی می توانید تخلیه و نیز اجاره های معوقه خود به انضمام دیرکرد و هزینه های دادرسی را از وی مطالبه نمایید و این روند، در زمان نسبتا کوتاهی انجام خواهد شد